物業管理外包分析

一、優勢

1、降低經營成本

其一,由于專業化分工所帶來的高效率,許多專業性服務公司在其專業領域都擁有比物業管理企業更有效的資源和組織，這些企業通過承攬大量專項服務業務,通過規模化經營來實現比單個物業管理企業經營高得多的經營效率,因而能夠以優質低價為物業管理企業提供服務,從而使得物業管理企業節省運營的費用。

其二,通過保安、保潔業務外包,日常工作中只需配備少數維修人員,管理開支大為減少,特別是減少在人力資源管理方面的本錢。目前國家對勞動用工制度的加強監管,用人單位的用工本錢逐步升高,外包服務可以有效降低這方面的本錢。

其三,將專項業務外包有利于物業管理企業節約固定資產投資,在財務管理上,支付固定合同的現金，較設立內部成本預算管理通常更容易進行成本控制。比如大型的保潔公司能夠在專用設備方面實現共享,而不必在每個物業點都采購專用設備,從而降低設備投資。

總之,業務外包可以有效降低本錢,增加企業利潤。

2、提高服務質量

專業公司通過發揮資源優勢、規模優勢、技術優勢來提高其所提供的產品〔服務〕質量。專業公司由于業務相對單一而且專注,使得其專業化優勢得到充分彰顯，比如專業的電梯維修保養公司,可以科學規化制定詳細的維護保養計劃,達到預想的維護保養效果；專業的保安公司,有較系統的保安員管理方法與訓練方式以及廣泛的招聘渠道,結合當今治安防范的需求，在技防、人防上下功夫,這必將大大提升治安防范能力。

3、提升抵御風險能力

對于風險高、管理難度大、專業性強的業務,也可采用外包的服務方式以確保在服務的同時躲避管理責任風險。如電梯設備的維保與運行,在多數物業管理企業均采用外包的服務方式,其原因可能包括：電梯屬特種設備,國家對其的管理要求極為嚴格,要求從業企業有專項資質許可〔包括經營資質和安全許可〕,從業人員技術要求較高且要持證上崗,屬于典型的技術含量高、管理難度大、安全責任風險大的專項外包業務。同時保安、保潔服務的外包可以有效降低企業在用工方面的風險。

二、不足

與世界上任何事物一樣,物業管理外包的不足和缺陷與優勢是同時存在的,尤其是在我國社會轉型時期,物業管理市場尚不成熟的時候,這種不足和缺陷就更加突出,主要表現在以下幾個方面：

1、外包的服務質量難以控制

一般外包都是通過招標方式進行,通過對投標方服務質量、價格、資信等方面評估最終確定合作方，但是一旦決定了合作方,實際質量是難以控制的,因為通常只能控制對方的管理者或代表,而直接操作作業者可以聽或不聽物業管理企業的指導與要求,致使質量在第一現場難以控制。

2、難以表現物業管理企業文化

外包專業公司與物業管理企業畢竟是兩家人,企業的文化、服務的理念往往有較大的差距,物業管理企業很難通過合同或簡單溝通可以消除其差異,如果外包業務或項目的內容、外延定義不清,如此容易帶來運作混亂與責任不清,給業主造成物業管理企業形象不佳的印象。

3、提供服務時間往往滯后

由于物業管理服務需要具有預見性、處理突發事件的應變性與強有力的引導能力,而事實上按照合同條款很難滿足對不確定因素的處理,加之發包方和承包方在溝通上有一定的程序,同時雙方一般又不在同一地點,要提供與事先約定或有規律性不相一致的服務,在時間上往往相對滯后。

4．協調管理難度加大

在履約過程中,物業管理公司對專業性服務企業既不能約束過緊,影響他們積極性的發揮,也不能放任自流,影響外包業務的質量，物業管理公司應把專業性服務企業納入自身的整個管理體系中。實踐證明,游離于管理體系之外的外包,成功率是不高的。

三、未來趨勢與格局

雖然物業管理外包作為一種新型的物業管理模式目前還存在一些有待解決的問題,但它表現了傳統物業管理向現代物業管理轉型過程中，物業管理職能社會化、專業化、市場化的必然趨勢。根據筆者的預測和設想,未來的格局有五種形態：

第一,傳統的"一體化〞物業管理在經濟不興旺地區和市場成熟程度不高的城市在相當的時間內,仍有較大的存在和發展空間。

第二,基于市場的物業管理專業化必將對物業管理市場產生重大的影響.物業管理的再專業化過程將物業管理過程中的各項核心業務再度精深精細化,外包管理漸成趨勢。隨著社會服務體系發育的完整,各類專業化公司應運而生蓬勃發展,依仗自身的專業化能力作為物業管理公司的分供方,共同服務于社區業戶。物業管理公司的角色同時轉換為社區管理的組織者、監視者、協調人和決策建議者。

第三、內部的專業化發展將催生物業管理企業的集團化。只要是市場經濟,就必須實行專業化,只要是現代的市場經濟,就必須搞集團化，而集團化是以專業化為根底和包含著專業化的,是專業化的綜合和整合，通過集團成員企業優勢的組合,集中資金、人才、技術力量等優勢,在重點搞好物業管理服務的同時,組建專業化的分公司，如清掃公司、保安公司、綠化公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司,樓寓清洗公司等等,實現企業開展的良性循環。

第四,隨著產業價值鏈分解和專業化發展,物業管理出現精細化趨勢,并從勞動密集型逐漸成長為知識密集型,從而物業管理中別離出一個新型的領域——設施管理。相對于物業管理,設施管理表達了一種新的發展理念,即對于大型建筑物與建筑群的管理,要求采用一種全面的、綜合的本錢觀念和效益觀念,從而達到設施壽命周期經營費用與使用效率的最優結合。設施管理與物業管理相比擬,更加具有戰略層次的特點和動態開展的全局整合理念；從業務操作上看,設施管理是傳統物業管理的提升,在管理方法、內容、目的和手段等方面超越傳統物業管理。

隨著物業專業化的快速開展,物業的服務類型大約分成三類,其中包括物業經營,物業咨詢,物業管理三部分。在國際物業中,物業經營與物業咨詢產生主要的利潤,約占80%,而物業的日常管理利潤一般僅占到20%,這反映了物業管理開展的結構變化趨勢，由產業發展的規律性,企業會追逐高附加值,高利潤的領域,而將低附加值的產業鏈,逐漸剝離出去,分包給相關的專業服務公司。在國外,像美國、英國、新加坡等國家的物業管理主要是"外包的模式〞，國內的一些物業公司也逐漸將專業或日常服務性管理進展"外包〞,比如像電梯、空調、保潔、保安等，外包會使公司的保持適當的規模,增強企業的核心的競爭力.外包是現代企業戰略選擇的結果，隨著保潔、安保、空調維護、綠化等專業公司的成長,專業分工的進一步細化與深入,外包也將成為國內物業管理的一種趨式。

四、物業"外包〞的涵義

"外包〞〔outsourcing〕這個概念最初是由C·K·Prahalad和Gray Hamel于1990年首先提出來的,是指企業將一些非核心的、次要的或輔助性的功能或業務外包給企業外部的專業服務機構,利用它們的專長和優勢來提高企業的整體效率和競爭力而自身僅專注于企業具有核心競爭力的功能和業務。

通過外包涵義可以知道,外包中包括三個重點,一是所外包的業務是"非核心的、次要的業務〞,二是這些業務外包的對象必須是"企業外部的專業服務機構〞,必須在技術、服務、管理等是專業的，由于現代服務中業主已逐漸轉向追求價值,追求個性化、差異化、高質量的服務.因此,在外包中應選擇專業公司作為合作的對象。三是,通過外包管理最終要達到"提高企業效率與競爭力目的，提高企業效率與競爭力，既是企業實行外包的約束,也是企業外包決策的依據,是實行外包模式的績效目標。因此,通過外包,企業既專注于核心和主要的業務,提高企業的核心競爭力,增強企業實力。同時,通過與專業機構的合作,將外包企業的專業、本錢優勢納入本企業中,所外包的業務的質量和顧客滿意度均得到提高。

五、物業外包的必然性趨勢

物業外包實質是更專業化,更細分工,是外包雙方間的一種協作。從經濟學角度來分析,"外包〞可以用斯密的絕對優勢理論或李嘉圖的相對優勢理論來解釋。

斯密認為分工可以提高勞動生產率,每個人都專門生產他最有優勢產品,然后彼此進行交換,如此對每個人都是有利的，這就是專業化分工的起源。絕對優勢理論也適用于企業,每個企業專業化生產自己具有絕對優勢的產品,然后彼此進行交換,如此對所有交換企業都是有利的。用絕對優勢理論也可以解釋企業的外包,由于外包機構生產某種產品或提供某種服務上具有絕對優勢。專業機構的專業優勢是外包的前提與根底。

李嘉圖相對優勢理是在斯密的絕對優勢理論根底上發展起來的。李嘉圖強調生產上的相對優勢,既一個國家即使各行業的生產都有優勢、本錢比國外同行業都低,仍應按照相對優勢的原理實行國際分工,并通過國際貿易而獲益，相對優勢產品是劣勢相對更小、優勢相對更大的產品。李嘉圖的相對優勢理論強調一國應按照相對優勢而非絕對優勢的原如此調整生產結構和進出口結構,是對絕對優勢理論的補充與完善。

李嘉圖的相對優勢理論也適用于企業,它可以解釋不具有絕對優勢的企業的專業化分工，企業生產具有相對優勢的產品或服務,企業間通過市場進行產品交換，在市場環境中,任何一個企業都在人力、財力、信息、技術、管理等資源是有限的,均受到制約。因此,既使一個企業在各方面均具有絕對優勢,也只能從事自己相對具有優勢的業務,而在其他方面跟其他的企業進行市場交換；一個企業在各個方面均不具有絕對優勢,選擇從事相對具有優勢的業務,長期演化下來,形成自己的企業產品優勢,同其他企業進行市場交換。

相對優勢與絕對優勢理論解釋了物業外包的必然性，只有通過外包,企業才能專注于自己具有相對優勢的業務,突出企業的核心競爭力；將次要的,非核心的業務,外包給外部專業機構，從而整合專業合作的優勢,突顯外包模式的優點。

物業外包模式的出現,也是由于物業管理企業的自身的特點所決定的。物業的管理對象包括業主,建筑物與其附屬設施、建筑小區的人、財、物等,涉及多個專業領域,而且隨著智能化建筑和綠色物業的出現,對管理的專業化要求更高。物業是一個龐雜的管理系統,對專業化和技術的領域涉及較多.外包更有利于發揮各專業公司的優勢,整合后提供更優質的管理服務，物業外包模式是一種合理有效的市場資源組織分配形式,會促進物業企業向規模化經營演變。

物業外包將促進物業行業的進一步分工,使局部物業企業專注于高附加值領域,物業管理中的低利潤、日常性、專業性業務可外包給專業公司，通過外包,可使外包服務的提供商與承受商,均能專注于自己的核心有競爭力的業務,通過雙方的協作,提高物業服務的質量和業主的滿意度.這將會促進國內物業市場的近一步的擴大,有利于政府機關,學校、醫院、企業、住宅、辦公等單位的物業別離,實現專業化、社會化物業管理。在物業外包中,對交易費用與風險的監管,決定了外包的可行性,利潤的多少,能否長期合作等。因此交易費用與風險的監管是物業外包成功的關鍵之一。

總之,物業外包可促進物業產業升級與良性開展,是現代物業企業開展的戰略選擇,將會成為一種新的物業發展模式。